Baufinanzierung Rechner 2026

Empfohlen werden mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital — plus die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland 7–15 % des Kaufpreises). Mit mehr Eigenkapital sinkt die Beleihungsquote und damit der Zinssatz. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber deutlich teurer und riskanter. Faustregel: Je höher dein Eigenkapital, desto besser die Zinskonditionen.

Mindestens 2–3 % anfängliche Tilgung werden empfohlen. Mit 1 % Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung bei 4 % Zins über 40 Jahre — sehr riskant. Bei 3 % Tilgung und 4 % Zins sind es ca. 22 Jahre. Wer schneller schuldenfrei sein will, sollte die Tilgung so hoch wie möglich wählen und Sondertilgungen nutzen.

Kaufnebenkosten sind einmalige Kosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises), Notar und Grundbuch (~2 %) sowie ggf. Maklerprovision (~3,57 % je Seite seit 2020 hälftig geteilt). Insgesamt kommen so 7–15 % des Kaufpreises zusammen — diese müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.

Nach Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zu einem neuen Zinssatz weiterfinanziert (Anschlussfinanzierung). Das Risiko: Der neue Zinssatz kann höher oder niedriger sein als heute. Um sich zu schützen, kann man ein Forward-Darlehen abschließen — damit sicherst du dir schon heute den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, die in 2–5 Jahren beginnt.

Eine grobe Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Weitere Richtwerte: Das Gesamtdarlehen sollte nicht mehr als das 4–5-fache des Jahresbruttoeinkommens betragen. Beispiel: 80.000 € Jahresbrutto → max. 320.000–400.000 € Darlehen. Plane außerdem eine Reserve für Nebenkosten, Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben ein.